千万不能买商住公寓楼，否则后悔不已！

路过的小花花

    对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房。    

    而商住楼，一般美其名曰酒店式公寓或者loft，他虽然也能住，但是和住宅根本就不是一个体系的东西，商住的亲兄弟是商铺，不是住宅。商住两用公寓大多是住的人不买，买的人不住，它是用来投资的。买入后出租，租客居多，商住户混杂，居住感觉也会差。    

   

   

   

    那么纯住宅和商住楼的区别在哪里呢？    

1. 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期；商住房40年或50年，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金。    

2. 纯住宅可以落户，能享受当地的城市资源和教育资源，商住房不能落户口，没有学位。    

   

3. 商住公寓楼一般是商业用地，所以是商业水电，不通燃气，生活成本高。    

4. 商住楼居住密度大，一般每层从7-20多户都出现过，导致电梯使用频率高，坐电梯等候时间长，俗称立体大杂院。居住舒适度会大大降低，只要楼道有一户在楼道里堆放垃圾，都会弄得一条楼道臭烘烘的。且商住户混杂，周边环境很难有保障。纯住宅一般就一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高（还迁房、限价房和经济适用房除外）。    

5. 商住楼的楼层结构和住宅是不一样的，他不需要遵照住宅的日照要求，所以几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。    

6. 商住房超小户型较多，以40㎡-80㎡为主，总房款要便宜很多，资金不太富裕的家庭值得考虑。纯住宅一般小户型也得70㎡-90㎡之间，没有太小的户型，单价贵，所以总房款一般会高些。    

7. 商住房几乎没有住宅配套的绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，大多后期都会成为堆放废品和停自行车的地方。    

8. 使用性质不一样：纯住宅房是不可以拿来商用的，只能拿来居住。但是商住房可以。    

9. 商住房后期出售契税较高达17%，形成了一定的购入门槛，影响成交变现。    

   

   

    综上所述商住房和纯住宅是各有各的优劣，但建议大家千万不要买商住公寓楼！尽管它是精装修拎包入住，尽管它是不限贷不限购，尽管他是低首付低总价买一层送一层，但首付比例会提高到50%，还款年限也短，只有10年，还不能用公积金贷款。众所周知天上不会掉馅饼，举个例子，房产业有种房子叫“化妆房”，有人专门买老破旧，然后进行改造，装修成看起来很有设计感很漂亮的房子，但实际上这种房子却是有着水压不够、电缆老化、洗手间漏水等等硬伤。而商住房虽然没有这种老破旧问题，却是性质上十分相似，因为商住房的缺点影响着下一代，它不能落户、没有学位、贷款利息高、杠杆率低，无论是买入还是卖出，税费都很高。    

    且你买的时候不知道，住几个月你可能就会发现他户型不合理，如暗卫、无阳台等。如果通风再不好的话，房子里就可能会长期弥漫一种怪味。等你发现了一系列问题后想要处理掉这种商住公寓时，你又会发现卖出目标客群太少，升值潜力远远低于低于住宅。二手商住公寓的买卖税费太高，合计有17%左右，按照现行的政策之下，这笔费用将由买家承担。以一套总价60万的商住公寓为例，光是税费就可能会接近10万元，不少购房者听到这个就开始打退堂鼓，成交率往往不会太高，且各种税费几乎也能把涨幅给吃没。    

   

    在当今房产市场上不止二手商住公寓市场低迷，全新的商住楼也是高开低走。在房价高到大多数年轻人买不起房的现在，曾经在北上广等一线城市吃够红利的开发商们现已把目光汇聚到诸多小城市。商住公寓的坑如此之大，买之前的贷款，买之后的居住，卖房时的税费，几乎每一步都是坑，而这种商住楼就是因为它没人要才会化妆成漂亮精致的商住公寓卖给你。    

    那么我们应该怎么辨别公寓和住宅呢，只看产权证！记住，产权证上规划用途一栏里，只要是商业办公、酒店式公寓、商业用地、综合用地的，千万别买！只要规划用途不是住宅的，千万不要买！