看了这段视频后，我才发现千万不能买商住/公寓楼，否则后悔不已

佳期如梦

    如今在市面上，公寓逐渐受到越来越多人的青睐。甚至在我们巴中公寓也成了一些房企的卖点。这些公寓大多拿“不限购、不限贷、小户型、低总价、精装修”等作为卖点吸引一些刚需购房者购房。

    但是笔者真的建议，除非到了真正万不得已前往不要买公寓尤其是商住公寓。看完这条视频你就明白了。

    目前国内房企持续疲软。开发商为了存活，从银行借出巨资又需偿还，背后牵涉的经济链条繁琐复杂。在这种环境下开发商想出妙招！

    这种妙招就是把商业商铺或写字楼加上卫生间，电器厨房等满足日常居住的设施，再以公寓的名义出售！然而公寓始终是带有居住属性的商业房，这和纯住宅的有着本质区别。

    如视频所说购置公寓需缴纳2~3%契税，比同等总价的住宅的高出1~2%。如果买二手公寓，税费更可怕。其涵盖了个税，增值税，土地增值税，城市维护建设及教育附加费，印花税等等。该算法极其复杂，整体下来几乎有全额的20-22%，并且有核定或核实的计算方式，最高可达到60%。

    比如50万总价购置的公寓，若干年后房价涨幅至100万。溢价的50万中按核实计算方式，几乎要承担30-60%的个人所得税，几乎把溢价给填完了。简单的说这溢价的50万实际到你手也只有几万罢了。

    如果你对于公寓还是有些不了解，那么可以通过这图来看出公寓和普通住宅的几点区别：

    天下没有白吃的午餐，无非是先结账还是后结账的区别。如今在一二线城市，人们对公寓的青睐也日渐消退。昔日公寓吸引着投资者、年轻女性和有真正购房需求的注意，但随着人们对购房越来越理智，公寓和纯住宅的区别也让他们变得谨慎。

    由于互联网经济逐渐发达，房价的持续看衰让深圳、上海等一线城市写字楼空置率很高，导致大量的待入市的写字楼申请改成公寓售卖。在需求量有限的情况下大量供应，导致公寓滞销特别严重，供应量远大于需求量，严重影响其保值和升值。

    以至于在业内甚至流传着一句话：世界上本没有公寓，但卖不出去的写字楼多了，就有了公寓。

    如果在一二线城市买公寓算是冒险的话，那么在三四线城市购买公寓那就实在是有些不理智了。目前国内三四线城市人口流入速度较慢甚至没有流入，整体房市自然更加疲软。

    例如巴中。根据以往数据来看，巴中的人口处于负增长阶段。下辖的通江县，南江县和平昌县的人口都有流出，这就意味着有购房需求的人外流，这样导致了整体房价的虚高，而公寓的价格甚至可能和纯住宅持平。

    以其中的平昌县为例，随着近年来平昌县信义和金宝新区的开发让不少房企争相在此买地建楼，但是一些开发商买到的地是产权只有50年的商住用地。

    这其中有一些开发商将产权隐瞒充作正常住宅卖，也有一些会将其包装成公寓这种在巴中看着都比较新颖的名词，来吸引人们购房。

    然而几十万来说对于一个县城的家庭仍旧是一笔大数字，如果轻信宣传而选择远不如纯住宅适用的公寓，一旦公寓被套牢，到换房时只有欲哭无泪。因为这会让你既错过了房地产增值的机会，也错过了改善居住条件的机会。

    公寓的坑如此之大，买之前的贷款和买之后的居住，以及卖房时的税费，几乎每一步都是大坑。你问怎么分辨公寓和住宅？只需要一点就行，那就是看产权证。

    从上往下找，找到规划用途：只要是商业办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的，一律都不要碰！只要规划用途不是住宅，一律不要碰！一旦碰了，后悔都来不及！

    那么像是这样的楼盘你们知道有哪些呢？欢迎留言回复。

xjiao

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